法律分析。決定利率的因素有很多，貸款年限，貸款額度，用途，貸款機構等等，這些都影響到貸款利率。就拿央行發(fā)布的基準利率來說，一年以下（含一年）利率為3.85%；一年至五年(含五年)利率為4.65%；五年以上為4.65%。如果貸款人抵押房產(chǎn)的用途是企業(yè)經(jīng)營，那么貸款利率是根據(jù)各大銀行的政策及借款人具體情況不同在基準利率上下浮0.5%。如果貸款人抵押房產(chǎn)的貸款用途是個人消費，那么貸款利率一般執(zhí)行基準利率上浮10%~30%。押的房產(chǎn)不同，房屋抵押貸款額度是不一樣的。通常情況下商品住宅的抵押可以達到70，而商鋪和寫字樓的抵押可以達到60%，工業(yè)廠房的抵押可達到50%。法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。第三十六條 房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。

婚前借款一般不屬于夫妻婚后共同債務。如果一方婚前借款為自己個人生活所用，則該婚前債務不會轉化為夫妻共同債務，應認定為個人債務。如果婚前借款為婚后夫妻雙方共同生活所用，則該婚前借款轉化為夫妻共同債務，由夫妻共同償還。一、婚前個人財產(chǎn)的特殊處理。（一）婚前個人債務轉化為婚后共同債務。婚前所負債務用于婚后家庭共同生活，婚前個人債務即轉化為婚后共同債務，這是債權人向債務人配偶主張權利的根據(jù)。在司法實踐中，婚前個人債務向婚后共同債務的轉化主要有以下類型。（1）一方婚前按揭貸款買房，婚后夫妻雙方使用的。（2）一方婚前舉債購置大量結婚用品，婚后為夫妻雙方共同生活所需的。（3）一方婚前借款裝修房屋，該房屋供夫妻雙方婚后共同居住或共同使用的。

貸款的確切利息需要根據(jù)公積金貸款額度和貸款年限才能準確計算出來。如果你說的是利率的話，從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個百分點，由4．30％上調(diào)至4．50％；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個百分點，由3．75％上調(diào)至4．00％．。1、按月計息計算公式。每月還款額＝貸款本金／貸款期月數(shù)＋（貸款本金－已歸還貸款本金）×月利率。2、按日計息計算公式。每月還款額＝貸款本金／貸款期月數(shù)＋（貸款本金–已歸還貸款本金）×日利率×本期實際天數(shù)。

1、商業(yè)貸款利率如下：一年以內(nèi)（含一年），利率為4.35％；一至五年（含五年），利率為4.75％；五年以上，利率為4.9%。2、公積金貸款期限在五年以下（含五年）的，利率為2.75%，期限在五年以上的，利率為3.25%。3、銀行的貸款利率主要是根據(jù)央行規(guī)定的貸款利率進行的上下浮動。以商貸五年以上為例，基準利率為4.9%，實際基本會在6%左右。

房貸的還款方式有等額本息和等額本金兩種方式。等額本金計算公式：每月還款額＝每月本金＋每月本息每月本金＝本金／還款月數(shù)每月本息＝（本金－累計還款總額）X月利率。

對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

買房子的貸款利率是會隨著國家的政策而變動的。而貸款利率的調(diào)整，會導致還款金額也調(diào)整。