已有房貸要不要轉(zhuǎn)lpr？

根據(jù)人民銀行規(guī)定，在2020年8月31日之前必須完成利率定價方式轉(zhuǎn)換，到底是選擇lpr還是固定利率，需要根據(jù)短期和長期的情況進行分析選擇，未來的事情誰也無法預測。lpr和固定利率各有各的好處。認為后面lpr會漲，那么固定利率肯定更合適穩(wěn)定；認為lpr后面會跌，那么選擇錨定lpr房貸利率也就會走低，相對應的每月房支能節(jié)省一點。

2020年8月6日中國人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)布的《2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至6月末，存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換進度已達55％。其中，存量企業(yè)貸款轉(zhuǎn)換進度為76％。從2020年1月到7月，lpr報價一路走低，6月發(fā)布的5年期以上lpr為4．65％，較3月下降10個基點。lpr目前是下行趨勢，簡而言之，短期來看，選lpr浮動利率，房貸是降低了，每月房貸能節(jié)約一點，但未來的事情誰也無法預測。

按人民銀行規(guī)定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉(zhuǎn)換，定價基準只能轉(zhuǎn)換一次。

要轉(zhuǎn)lpr還是固定利率？

問題一：lpr是什么？

lpr的中文名叫貸款市場報價利率，現(xiàn)在發(fā)放的貸款都是基于lpr定價的。

按規(guī)定，2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放的，或者簽了合同但還沒有發(fā)放的貸款，參考貸款基準利率和浮動利率的貸款可以轉(zhuǎn)換為錨定lpr。

不過要注意，公積金個人住房貸款利率不需轉(zhuǎn)換。

問題二：怎么轉(zhuǎn)成lpr？

第一步：確定點差

【點差=轉(zhuǎn)換前的房貸利率-相應期限lpr】

比如說，房貸是上浮10%，按照現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平4、9%計算，轉(zhuǎn)換前的房貸利率就是5、39%。按照央行規(guī)定，在個人房貸轉(zhuǎn)換期間均錨定2019年12月的lpr，該月5年期以上lpr為4、8%。

根據(jù)上述，點差=5、39%-4、8%=0、59%或59個基點。

點差在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

第二步：確定房貸利率

【轉(zhuǎn)換后的房貸利率=重定價日的相應期限lpr+點差】

轉(zhuǎn)換為lpr時可以重新約定重定價周期，商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期最短為一年，也就是說一年內(nèi)房貸利率不會發(fā)生變化。據(jù)記者了解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。

假如重定價日為1月1日，那么2020年由于錨定2019年12月LPR，房貸利率不會發(fā)生變化。而2021年轉(zhuǎn)換后的房貸利率=2020年12月的lpr（假設(shè)為4、60%）+0、59%=5、19%，較2020年將下降20個基點。

也就是說，這次重定價日的lpr比上次變化了多少，房貸利率也就會調(diào)整多少。

問題三：選lpr還是固定利率？

兩個選項，轉(zhuǎn)為lpr，或轉(zhuǎn)成固定利率。

針對到底選哪種方式，出現(xiàn)了2種聲音。

1、“感覺lpr很麻煩，今天低了明天高了，算起來很費勁，我還是愿意選擇固定利率。并且我也沒有太明白lpr究竟是什么，所以不敢轉(zhuǎn)換成lpr浮動利率?！?/p>

2、“自己會選擇lpr浮動利率。以后利率可能會逐步下調(diào)，選擇lpr還貸會比固定的要少，比較劃算?！?/p>

中證君提示大家，固定利率到合同到期都不變，所以如果您認為lpr會漲，那么固定利率肯定更合適；如果您認為lpr會跌，那么選擇錨定lpr您的房貸利率也就會走低。

廣發(fā)證券分析師周小姐解釋，從中長期來看，利率長期緩步下行。從長周期維度看，選擇根據(jù)lpr浮動大概率會優(yōu)于固定利率。短期來看，5年期以上lpr的利率彈性取決于房地產(chǎn)調(diào)控的思路。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐漸從側(cè)重需求端轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重供給端，地產(chǎn)周期波動幅度大概率趨于收斂。

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