住房抵押貸款證券化的主要操作步驟

住房抵押貸款證券化（MBS：Mortgage-BackedSecuritization）是指金融機構（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現(xiàn)金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。

主要操作步驟：

1、確定證券化資產并組建資產池。發(fā)起人一方面要對自己的融資需求進行分析，一方面要按照證券化的要求選擇用以證券化的資產。一般選擇未來現(xiàn)金流量穩(wěn)定的資產。

2、設立特殊目的機構(SPV)。目的是為了最大限度地降低商業(yè)銀行的破產風險對證券化的影響。

3、"資產"的真實出售。只有“真實出售”才能實現(xiàn)證券化的資產和商業(yè)銀行之間的“破產隔離”，從而有效地保護了投資者的利益。

4、信用增級。提高所發(fā)行證券的信用級別，使證券在信用質量、償付的時間性與確定性等方面能更好的滿足投資者的需要。

5、信用評級。信用評級機構通過審查各種合同和文件的合法性及有效性，給出評級結果。信用等級越高，表明證券的風險越低，從而使發(fā)行證券籌集資金的成本越低。

6、發(fā)售證券。

7、向發(fā)起人支付資產購買價款。當證券出售后，承銷商將發(fā)行款項劃歸發(fā)行人SPV，發(fā)行人再按照約定向承銷商支付發(fā)行費用，有助于住房抵押貸款證券化市場的長期穩(wěn)定及證券化產品期限結構的合理化。

8、管理資產池，實現(xiàn)證券化交易的規(guī)模經濟。SPV聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商一般由商業(yè)銀行擔任，這是因為商業(yè)銀行已經熟悉基礎資產的情況。

9、清償證券。按照證券發(fā)行時說明書的約定，在證券償付日，SPV將委托受托人按時、足額地向投資者償付本息。

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